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부동산 주택임대사업자 등록 절차 쉽게하기!

일반임대사업자와 주택임대사업자

부동산 임대사업을 하기 위해서는 꼭 두가지의 사업자 중 한가지를 등록해야합니다.

지금은 사업자 등록없이 임대소득이 증빙되면 벌금을 받을 수도 있기 때문이죠.

그럼 주택임대사업자를 등록하는 방법을 쉽게 알려드리겠습니다.

○ 주택임대사업자의 등록 절차

1. 주택임대사업자 등록

가까운 시청이나 구청 등에 방문하여 등록합니다.

반드시 취득일 또는 잔금납부일로부터 60일이내 등록.

제출서류 - 주택임대사업자신청서, 주민등록초본, 신분증사본, 매매계약서, 분양계약서 사본(처리기한 5일이내)

2. 세무서방문

주택임대사업자 등록을 완료한 후 5일 이내에 등록증이 발급됩니다.

주택임대사업자는 부가가치세 면세사업자이기때문에 분양 받은 부동산의 취득세와 재산세를 면제 받기 위해서 꼭 60일 이내에 세금 감면 신청을 해야합니다.

3. 임대차계약체결

쉽게 말해서 전세나 월세 등을 내놓아 임차인을 구해 계약을 체결하는 것입니다.

임대차계약을 할 때에는 반드시 표준 임대차계약서로 임대계약을 해야합니다.

4. 임대주택 소재지 세무과 방문

임대차계약을 체결한 후 임대조건 신고를 해야합니다.

지금은 법개정으로 신고하지 않고 임대수익을 취했을 때에는 벌금까지 받을 수 있습니다.

제출서류 - 표준임대차계약서 사본, 임차인 주민등록사본, 주택임대사업자 등록증 사본

전입신고 필요서류와 방법에 대해 궁금하시죠?

요즘 2015년이 되면서 많은 분이 이사하시는데요. 그러면서 전입신고 또한 부쩍 늘 것으로 예상됩니다.

통상적으로 전입신고를 동사무소 또는 주민센터에서 많이 하시는데요.

오늘은 제가 기존 전입신고 방법에 추가해서 인터넷으로 전입 신고하는 것도 알려 드리도록 하겠습니다.

새로 사는 곳으로 전입지로 신고할 때 구분되는 것이 세대구성, 다른 세대 편입, 세대 합가 이렇게 세 개 중 하나를 선택하여 전입신고를 하게 됩니다. 

보통 일반적으로 세대구성으로 전입신고를 많이 하는데요. 세대구성은 말 그대로 세대주 포함 세대원이 이주 시 신고하는 것입니다. 세대주가 방문 시 세대주 본인의 신분증이 있으면 됩니다. 만약 세대원이 방문해서 신고한다면 세대주의 신분증, 도장, 방문자(세대원)의 신분증이 필요합니다.

다른 세대편입은 세대주가 이미 있는 곳에 세대원으로 들어가는 것이고요. 이런 경우 방문자(세대원)의 필요서류는 세대주의 신분증과 도장 그리고 세대원의 신분증이 필요합니다. 만약 세대주가 방문 신고 시 세대주 신분증, 전입자 신분증, 전입자 도장이 필요합니다.

세대 합가 또한 다른 세대편입 시 필요한 준비물처럼 준비해서 해당 주민센터에 가시면 되겠습니다. 세대 합가의 경우 전입 후 세대주 변경이 이루어지고, 가족관계가 없는 동거인이 세대로 편입 시 선택할 수 있다는 점 알아두시면 좋겠습니다.

인터넷으로 전입신고

인터넷으로 전입신고 시 민원 24를 이용합니다. 인터넷으로 전입신고 시 공인인증이 필요합니다. 세대주의 공인인증이 필요하니 참고 바랍니다.

인터넷이 아무래도 보안상 취약하다 보니 이런 조치가 있는 것 같습니다.

모든 것이 준비되셨다면 공인인증서로 로그인 후 처음 화면에서 전입신고 버튼을 눌러줍니다.

전입신고 유의사항을 읽고 신청하기를 합니다.

세대구성, 다른 세대 편입, 세대 합가 중 하나를 선택하고 신청인 정보란을 입력합니다. 저는 많이 하시는 세대구성을 선택해보겠습니다.

위의 화면은 세대 구성으로 할 경우의 화면입니다. 전입지 주소 및 세대주 입력란에 모두 입력합니다. 나머지 부분도 이런 식으로 하시면 됩니다. 그다지 어렵지 않지요? 

▷ 저당권

우리가 알고 있는 어떤 물건을 저당잡히다라고 하는 것과 법률용어에서 이야기 하고 있는 저당권과는 다른 의미를 가지고 있습니다. 예를 들어 전당포에 어떤 물건을 맡기고 돈을 빌려오는 것은 저당권을 설정해 줬다고 이야기를 하는 것이 아닙니다.

법률상 저당권이라고 하는 것은 부동산과 같은 것을 대상으로 설정을 하는 것으로 해당 부동산에 저당권을 설정을 한다고 해서 그 부동산을 저당권자에게 넘겨주는 것은 아니고 계속사용을 하고 있다가 채무변제를 하지 못하는 상황이 발생을 하게 되면 저당권을 가진 사람이 그 부동산을 처분하게 할 수 있는 권리를 의미하는 것입니다.

예를 들어서 어떤 사람에게 내 집을 담보로 해서 1천만원을 빌리고 저당권설정을 하게 되면 등기부상에서는 정확히 1천만원의 금액으로 표시가 됩니다.

일단 저당권이라고 하는 것은 이런 것이라는 정도로 이해를 하시면 됩니다.

▷ 근저당권

저당권과 근저당권의 차이에 관해서는 그 차이가 많이 다르지는 않습니다.

일단 둘다 저당권이긴 한데 빌려준 돈에 대한 정확한 금액을 적느냐 아니면 대략적인 금액을 적느냐에 따라서 차이가 있습니다.

왜 그러면 대략적인 금액을 적는 것일까요?

가장 대표적인 예가 바로 집을 담보로 은행으로 부터 돈을 빌리게 되면 은행이 해당 집에 대해서 근저당설정을 하게 됩니다.

예를 들어서 은행이 1억을 빌려 줬다고 할 경우 문제가 발생이 되었을 때에 정확히 1억만 저당권 설정을 해 두었다고 하면 향후 발생이 될 연체이자, 경매비용 등 추가적으로 발생되는 비용에 대해서는 번거로운 절차를 통해서 또다시 청구를 해야 하거나 못받게 될 경우 크나큰 손실을 입을 수도 있겠죠?

그래서 1억을 빌려 줬다면 문제가 생겼을 때에 연체이자와 경매비용 등을 포함해서 추가적으로 어림잡아서 2천만원 정도가 더 들어 갈 수가 있을 것이라 예상을 하고 '채권최고액'이라고 하는 것을 정하게 됩니다.

이러한 채권최고액이 얼마로 표시가 되어 있는지를 잘 확인해서 대략 해당 부동산에 대해서 얼마 정도가 은행 빚이 있는지를 가늠해 볼 수가 있게 되는 것이구요. 따라서 등기부등본 보는법에 있어서는 이러한 내용을 알아야 하는 것은 필수 중의 필수 입니다.

그래서 등기부 등본을 떼서 보면 아래와 같이 '근저당설정' 으로 표시가 되고 '채권최고액'은 얼마이다 라고 등기부등본 상에 표시를 해 두는 것이죠.

만약 여러분들이 전세집을 구한다고 할 경우 '근저당설정 금액 + 전세금액'을 합산해 보시고 이 금액이 현재 거래 시세의 70%가 넘어가고 있다면 만약 그 집이 문제가 발생할 경우 100% 전세금액을 돌려 받지 못하는 깡통전세와 같은 위험한 상황이 벌어 질 수도 있다는 점은 꼭 명심을 하셔야 합니다.

■ 전입신고, 확정일자 무조건 세입자 보호하지 않는다

▷ 전입신고의 효력

전세 등으로 주택을 임차하여 이사를 하고 나면 특별한 사정이 있지 않는 한은 이사한날 바로 전입신고라는 것을 하게 됩니다. 그냥 막연히 전입신고를 하면 세입자가 보호를 받을 수 있다는 것만 알고 일단은 가서 이사한 주소로 전입신고를 하는 것이죠.

예를 들어 1월 1일 전입신고를 하게 되면 다음날 1월 2일 0시 부터 대항력을 갖추게 됩니다.

대항력을 갖추게 되면 집주인이 다른 사람에게 집을 팔아도 임차권을 그대로 주장을 할 수가 있는 효력이 생기게 됩니다.

▷ 확정일자의 효력

확정일자라고 하는 것은 주택임대차계약서를 가지고 가서 날짜 확인을 공인 받는 것이라 할 수가 있습니다.

확정일자만 무조건 받아서는 되는 것이 아니구요.

앞서 이야기 한 전입신고로서의 대항력을 먼저 갖추고 그 다음으로 확정일자를 받아야만 우선변제권 즉 집이 경매등으로 넘어가게 되었을 경우 후순위 채권자들보다 먼저 돈을 돌려 받을 수 있게 됩니다.

 

▷ 전입신고, 확정일자 만으로는 안전하지 않은 경우

이 부분은 전세계약을 하고자 하는 분들의 경우에는 매우 중요하게 봐야할 부분 입니다.

세입자 분들의 많은 분들이 법을 잘 몰라서 전입신고와 확정일자만 받고 나면 안전할 것이라 착각을 하시는 분들이 많을 듯 합니다.

전세계약전 사전에 반드시 생각해 봐야 하는 아래 사항을 꼭 염두해 두시기 바랍니다.

(1) 등기부 등본이 깨끗한 경우

세입 당시 등기부 등본에 저당권, 근저당권, 압류, 가압류, 담보가등기, 경매개시등기 와 같은 것이 없이 아주 깨끗한 상태로 입주를 해서 무사히 전입신고와 확정일자를 받았다고 한다면 이런 집에서는 혹여 집이 경매로 넘어가게 되더라도 전세금을 100% 다 돌려 받을 수가 있습니다.

완벽한 대항력을 갖추게 되는 것이니까요.

이럴 경우 혹여 집이 경매로 넘어가게 되더라도 경매 낙찰자에게 임차권을 주장하여 계속 눌러살다가 경매낙찰자에게 전세보증금을 돌려 받고 나갈 수도 있고 경매에서 배당금을 모두 돌려 받고 나갈 수도 있고 여튼 전세보증금을 다 돌려 받고 나갈 수가 있게 됩니다.

(2) 등기부 등본에 저당권이나 근저당 설정 등이 되어져 있는 경우

예를 들어 어떤 집이 현 시세 2억 이라고 가정을 해 보겠습니다.

해당 집에 등기부 등본을 떼 보니 A라는 은행이 근저당설정을 해 놓고 채권최고액을 1억 2천쯤 해 놨다고 가정을 해 보겠습니다.

요즘 전세가격이 매매가의 70% 가량이라고 하니 2억짜리 집이면 전세가가 1억 4천 정도 될텐데 1억 4천을 주고 전세를 들어가도 괜찮을까요?

은행이 먼저 선순위로 근저당을 설정해 두면 임차인의 대항력 보다 우선하기 때문에 만약에 이러한 집으로 전세를 들어가 있다가 집이 경매로 넘어가게 되면 경매로 낙찰을 받은 사람이 집을 비워 달라고 하면 보증금도 다 돌려 받지 못한 상황에서 집에서 쫓겨 나야 합니다.

따라서 이러한 경우라면 '채권최고액 + 전세가 = 매매가의 70%' 가 넘으면 위험하기 때문에 2억짜리 집에 근저당설정이 1억 2천만원이 되어 있는 집이라면 전세보증금이 2,000만원을 넘으면 사실상 위험부담이 있는 집이라 보셔야 합니다.

꼭 알아 두셔야 할 사항은 전입신고와 확정일자를 받는 것은 전세세입자들에게 매우 중요한 절차이긴 하지만 그에 앞서 등기부상에 집주인외에 다른 권리자들이 등기에 등록이 되어 있는지를 반드시 확인을 하셔야 한다는 것을 꼭 유념하시기 바랍니다.

전입신고를 하고 확정일자만 받는다고 무조건 세입자를 100% 보호하지 않는 이유는 만약 100% 세입자를 보호 한다고 하면 은행에서 돈빌려다 집을 살 수 있는 사람은 단 한사람도 없을 것이기 때문이기도 하구요.